在城市的擴張達到極限后，沒有了可以新建的空白用地，城市的房地產(chǎn)市場便會步入存量價值時代。在存量時代，城市更新，正漸漸成為國內(nèi)城市化進程新的增長點。

    何為舊改？

    舊改是城市更新的方式之一，是由政府主導，通過市場的力量即開發(fā)商進行舊城改造，為被拆遷的業(yè)主帶來實質(zhì)性的生活品質(zhì)提升以及資產(chǎn)價值的提升。

    舊改的目的是改善城市面貌和居民的生活環(huán)境，它是一項社會公共事業(yè)，核心在于提升整個區(qū)域的居住環(huán)境和公共配套。舊改是對城市現(xiàn)存環(huán)境中內(nèi)部功能、建筑、空間、環(huán)境等進行的必要的調(diào)整和改變。

    舊改的意義在哪？

    通過對當初最火的深圳舊改項目，讓我們一起來感受舊改的意義所在。

    一、華潤城（大沖村舊改項目）

   舊改背景

    大沖舊改是廣東省最大的城中村改造項目，占地68.5萬平米，涉及1000戶原村民，300多戶非農(nóng)民的動遷、約7萬居民人口的搬遷，1500多棟的房屋拆除。“大沖的舊改定位是，改造成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勤服務(wù)基地。”

   舊改成果

    1.豐富區(qū)域功能配置，除居住外,更增加了商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項功能，挖掘土地潛力，使其生活配套具備齊全功能。為居民生活提供便利，同時增加高新產(chǎn)業(yè)的吸引力。2.更新完善公共配套設(shè)施，按照新深標的要求合理配套公共設(shè)施和市政設(shè)施。原大沖小學用地擴建為中小學九年一貫制學校用地，規(guī)劃一處公交首末站等，使居民能享受更加完善的教育交通資源。3.新增公共綠地和活動空間。結(jié)合古跡建筑(大王古廟和鄭氏宗祠）與古樹設(shè)置公共綠地與開敞的戶外活動公共空間，既滿足居民生活需求，又增強歸屬感。4.提高土地資源利用率，開發(fā)土地利用空間。規(guī)劃結(jié)合地鐵一號線再次布設(shè)站點，適當開發(fā)地下商業(yè)空間和地下車庫，綜合提升土地使用價值。

    綜上，舊改促進大沖村的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，比如萬象天地，體現(xiàn)了強大的消費者引流和品牌號召力，拉動區(qū)域服務(wù)業(yè)的發(fā)展。逐步遷出村內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新園區(qū)配套商業(yè)及服務(wù)業(yè)，使第三產(chǎn)業(yè)成為大沖的支柱產(chǎn)業(yè)。加強交通整治和環(huán)境綜合治理，對重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）建筑群體進行詳細的空間設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、綠化配置。

二、萬科廣場（新老西村舊改項目）

 

    舊改背景

    萬科新老西舊改項目占地面積約27萬㎡，原有住宅約752棟，原總建筑面積約41萬㎡。2002年被區(qū)政府列為重點改造項目。村里擁塞著500余棟3－5層高的私宅、工業(yè)廠房，布局混亂，幾乎無公共綠地和公共活動空間，各項社會配套設(shè)施及市政設(shè)施建設(shè)較滯后。

   舊改成果

    1.強調(diào)地區(qū)功能的混合性，結(jié)合地鐵三號線及站點建設(shè)，強化中心城的商業(yè)服務(wù)功能及塑造標志性空間；同時考慮客家歷史建筑的保護，延續(xù)地區(qū)的歷史脈絡(luò)，擴大對外的街道界面，提升地區(qū)活力。2.進一步提高片區(qū)內(nèi)交通條件。打通德政路和部分城市干道，建立與城市相聯(lián)系的微循環(huán)系統(tǒng)。部分車行交通轉(zhuǎn)至地下解決，地面創(chuàng)造步行環(huán)境。強化內(nèi)外部的道路交通網(wǎng)絡(luò)，保障了道路交通的便捷與通達性。3.強調(diào)公共空間的可達性、融合性。規(guī)劃中步行系統(tǒng)將以龍城廣場、三館、客家建筑、地鐵站點、商業(yè)、步行街為步行系統(tǒng)的骨架，建立整體的步行空間網(wǎng)絡(luò)。4.提升整體片區(qū)價值，規(guī)劃有龍崗最大的購物中心——約15萬㎡萬科廣場；160米的甲級寫字樓——萬科大廈，以及萬科•天譽精裝住宅、公寓等產(chǎn)品，完善龍崗CBD片區(qū)城市功能。5.改善區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施。規(guī)劃建設(shè)一所27班制九年一貫制學校、一所幼兒園、一所郵政所、再生資源回收點，并規(guī)劃約0.8萬個停車位，完善區(qū)域內(nèi)教育資源和社會公共資源。

    綜上，增強片區(qū)凝聚力和吸引力，新老西村處于龍崗中心城中心區(qū)商務(wù)圈核心地段，而且受益于地鐵三號線建設(shè)，借助深惠路作為龍崗空間發(fā)展軸的優(yōu)勢，未來有望成為龍崗標志性景觀大道，而深惠路附近的新老西村也將因此獲益，潛力不容小覷。

    三、鹽田佳兆業(yè)城市廣場（鹽田三村、四村和西山嚇村舊改項目）

 

    舊改背景

    涉及13個自然村，原居民1035戶，需拆除建筑近2000棟，現(xiàn)建筑面積約47萬平方米，鹽田最大規(guī)模城市更新項目，為深圳市“十二五”標志性重大建設(shè)項目之一。

    舊改成果

    1.項目公共配套成熟，自帶“雙幼兒園”、48班6年制學校、雙泳池、公交始末站、社康中心和建設(shè)中的地鐵等全維度生活配套，滿足居民美好生活的新需求。2.舊改項目與產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合，將整體搬遷項目與鹽田河臨港產(chǎn)業(yè)帶融合互動，充分利用緊鄰地鐵8號線優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)定位、地鐵銜接上著重發(fā)力，以高端精品來提升回遷物業(yè)的整體價值。3.為居民帶來全新的生活方式和消費模式，項目位于核心商圈，打造體量超13萬㎡的兩個商業(yè)MALL。以“MALL+融合式街區(qū)”的佳兆業(yè)城廣系特色商業(yè)形態(tài)，打造“萬象城的繁華+海岸城的休閑”。4. 有效提升居民的出行的便捷性。地鐵8號線2020年預計開通、未來5站進羅湖，4站進沙頭角，6站進蓮塘口岸。5. 為居民提供開放的公共活動空間，新增文化休閑場館，3大社區(qū)文化室，2大主題游泳池，籃球場。

    綜上，項目全部建成后將提升整個鹽田港后方區(qū)域。項目為107萬平方米濱海綜合體，含有超13萬㎡巨艦商業(yè)。規(guī)模龐大業(yè)態(tài)豐富，能有效彌補鹽田港后方區(qū)域的商業(yè)配套匱乏的狀況，其中還包含3萬㎡政策性人才住房，吸引更多人才。項目旁目前正在建設(shè)8號線，并在此設(shè)有鹽田路站，其預計2020年開通運營，屆時將彌補軌道交通的空缺。 

    舊改的意義

    從人文生活角度來看，實現(xiàn)居民從物質(zhì)滿足到精神豐盈。通過對土地的二次開發(fā)利用，豐富完善城市功能，為居民提供完善的公共基礎(chǔ)設(shè)施，讓居民享受豐富的商業(yè)生活配套，增加綠地提升居民的生活的生態(tài)環(huán)境，提升生活品味。

    從城市發(fā)展角度來看，盤活土地價值，為城市挖掘空間的服務(wù)力。通過重新規(guī)劃區(qū)域功能、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題進行調(diào)整，并發(fā)揮利用商業(yè)的運營服務(wù)能力，以此激發(fā)空間活力。

    舊改是城市居民生活升級的需要，是實現(xiàn)人與空間良性互動的途徑，更是城市發(fā)展的要求！