在城市的擴張達到極限后，沒有了可以新建的空白用地，城市的房地產市場便會步入存量價值時代。在存量時代，城市更新，正漸漸成為國內城市化進程新的增長點。

    何為舊改？

    舊改是城市更新的方式之一，是由政府主導，通過市場的力量即開發商進行舊城改造，為被拆遷的業主帶來實質性的生活品質提升以及資產價值的提升。

    舊改的目的是改善城市面貌和居民的生活環境，它是一項社會公共事業，核心在于提升整個區域的居住環境和公共配套。舊改是對城市現存環境中內部功能、建筑、空間、環境等進行的必要的調整和改變。

    舊改的意義在哪？

    通過對當初最火的深圳舊改項目，讓我們一起來感受舊改的意義所在。

    一、華潤城（大沖村舊改項目）

   舊改背景

    大沖舊改是廣東省最大的城中村改造項目，占地68.5萬平米，涉及1000戶原村民，300多戶非農民的動遷、約7萬居民人口的搬遷，1500多棟的房屋拆除。“大沖的舊改定位是，改造成高新技術產業發展的后勤服務基地。”

   舊改成果

    1.豐富區域功能配置，除居住外,更增加了商業、文化、娛樂以及部分研發孵化及專業展場等多項功能，挖掘土地潛力，使其生活配套具備齊全功能。為居民生活提供便利，同時增加高新產業的吸引力。2.更新完善公共配套設施，按照新深標的要求合理配套公共設施和市政設施。原大沖小學用地擴建為中小學九年一貫制學校用地，規劃一處公交首末站等，使居民能享受更加完善的教育交通資源。3.新增公共綠地和活動空間。結合古跡建筑(大王古廟和鄭氏宗祠）與古樹設置公共綠地與開敞的戶外活動公共空間，既滿足居民生活需求，又增強歸屬感。4.提高土地資源利用率，開發土地利用空間。規劃結合地鐵一號線再次布設站點，適當開發地下商業空間和地下車庫，綜合提升土地使用價值。

    綜上，舊改促進大沖村的產業轉型升級，比如萬象天地，體現了強大的消費者引流和品牌號召力，拉動區域服務業的發展。逐步遷出村內的第二產業，大力發展高新園區配套商業及服務業，使第三產業成為大沖的支柱產業。加強交通整治和環境綜合治理，對重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）建筑群體進行詳細的空間設計、環境設計、綠化配置。

二、萬科廣場（新老西村舊改項目）

 

    舊改背景

    萬科新老西舊改項目占地面積約27萬㎡，原有住宅約752棟，原總建筑面積約41萬㎡。2002年被區政府列為重點改造項目。村里擁塞著500余棟3－5層高的私宅、工業廠房，布局混亂，幾乎無公共綠地和公共活動空間，各項社會配套設施及市政設施建設較滯后。

   舊改成果

    1.強調地區功能的混合性，結合地鐵三號線及站點建設，強化中心城的商業服務功能及塑造標志性空間；同時考慮客家歷史建筑的保護，延續地區的歷史脈絡，擴大對外的街道界面，提升地區活力。2.進一步提高片區內交通條件。打通德政路和部分城市干道，建立與城市相聯系的微循環系統。部分車行交通轉至地下解決，地面創造步行環境。強化內外部的道路交通網絡，保障了道路交通的便捷與通達性。3.強調公共空間的可達性、融合性。規劃中步行系統將以龍城廣場、三館、客家建筑、地鐵站點、商業、步行街為步行系統的骨架，建立整體的步行空間網絡。4.提升整體片區價值，規劃有龍崗最大的購物中心——約15萬㎡萬科廣場；160米的甲級寫字樓——萬科大廈，以及萬科•天譽精裝住宅、公寓等產品，完善龍崗CBD片區城市功能。5.改善區域內公共配套設施。規劃建設一所27班制九年一貫制學校、一所幼兒園、一所郵政所、再生資源回收點，并規劃約0.8萬個停車位，完善區域內教育資源和社會公共資源。

    綜上，增強片區凝聚力和吸引力，新老西村處于龍崗中心城中心區商務圈核心地段，而且受益于地鐵三號線建設，借助深惠路作為龍崗空間發展軸的優勢，未來有望成為龍崗標志性景觀大道，而深惠路附近的新老西村也將因此獲益，潛力不容小覷。

    三、鹽田佳兆業城市廣場（鹽田三村、四村和西山嚇村舊改項目）

 

    舊改背景

    涉及13個自然村，原居民1035戶，需拆除建筑近2000棟，現建筑面積約47萬平方米，鹽田最大規模城市更新項目，為深圳市“十二五”標志性重大建設項目之一。

    舊改成果

    1.項目公共配套成熟，自帶“雙幼兒園”、48班6年制學校、雙泳池、公交始末站、社康中心和建設中的地鐵等全維度生活配套，滿足居民美好生活的新需求。2.舊改項目與產業有機結合，將整體搬遷項目與鹽田河臨港產業帶融合互動，充分利用緊鄰地鐵8號線優勢，在規劃設計、商業定位、地鐵銜接上著重發力，以高端精品來提升回遷物業的整體價值。3.為居民帶來全新的生活方式和消費模式，項目位于核心商圈，打造體量超13萬㎡的兩個商業MALL。以“MALL+融合式街區”的佳兆業城廣系特色商業形態，打造“萬象城的繁華+海岸城的休閑”。4. 有效提升居民的出行的便捷性。地鐵8號線2020年預計開通、未來5站進羅湖，4站進沙頭角，6站進蓮塘口岸。5. 為居民提供開放的公共活動空間，新增文化休閑場館，3大社區文化室，2大主題游泳池，籃球場。

    綜上，項目全部建成后將提升整個鹽田港后方區域。項目為107萬平方米濱海綜合體，含有超13萬㎡巨艦商業。規模龐大業態豐富，能有效彌補鹽田港后方區域的商業配套匱乏的狀況，其中還包含3萬㎡政策性人才住房，吸引更多人才。項目旁目前正在建設8號線，并在此設有鹽田路站，其預計2020年開通運營，屆時將彌補軌道交通的空缺。 

    舊改的意義

    從人文生活角度來看，實現居民從物質滿足到精神豐盈。通過對土地的二次開發利用，豐富完善城市功能，為居民提供完善的公共基礎設施，讓居民享受豐富的商業生活配套，增加綠地提升居民的生活的生態環境，提升生活品味。

    從城市發展角度來看，盤活土地價值，為城市挖掘空間的服務力。通過重新規劃區域功能、對產業結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環境等問題進行調整，并發揮利用商業的運營服務能力，以此激發空間活力。

    舊改是城市居民生活升級的需要，是實現人與空間良性互動的途徑，更是城市發展的要求！